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房产交易税基及税费计算依据

2017-03-29 15:20:41   来源: 会计网

导读:房产交易涉及的税收是指在房产交易过程中买方按国家规定征收一定比例的税收,根据地区的不同税种和税收比例也略有不同。

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  房产交易税费=税基×税率。在计算税费的时候,你要搞清楚税基是哪个,才能计算各种税费大小。二手房缴税时,税基通常有两个,第一是税务机关的核定价,实行每房一价,数额需要在缴税时才能确认,第二是网签价,即买卖双方在网签时定的价钱,二手房缴税时,核定价和网签价,哪个高取哪个为税基。

  另外,网签价格与贷款金额也是直接关联,网签价高就意味着可以贷款金额高。那么,这几个价格分别是什么?

  一、什么是网签价?

  不管是买新房还是二手房,都会碰到这个环节,网上签约,简称,网签。这个环节是房地产管理部门强制要求,为的就是杜绝"一房二卖"这样的风险。一旦"网签"成功,同一套房源无法再次生成买卖合同,也就无法再售他人。这就有效杜绝了私下签约一抹黑的乱相,让整个房产交易更透明。

  有一个重要概念跟"网签"有关,就是,网签价。"网上签合同"时约定的房屋价格,无论是新房还是二手房,税都是按照"网签价"(网签价大于核定价)征收。比如,买一套90平米的普通商品房,"契税"是"网签价"的1%。所以,要交多少税跟"网签价"的高低有关。

  比如,买一套二手房,你跟业主谈好的是100万。"网签价"并非必须是100万,因为这只是由当地建委监管的网上签约价格,双方协商一致即可,可以"做高"或者"做低"。

  可能为了少缴税,"做低"网签价,比100万低;或者,可能为了多贷款,把"网签价"调整下,比100万高,因为贷款金额也是按照"网签价"计算,以首套房为例,最多能贷"网签价"的七成。

  房产交易税基是什么?税费计算依据什么?

  二、什么是核定价?

  核定价由税务局规定自行规定,每套房价格不一样,我们可以去地税局窗口查询,但是只能给到核定价区间,一般不会公布确定数值。

  比如,买卖二手房时,如果为了避税,在网签时填写1元,那么这套房子就没有税费了,为了避免这样的偷税漏税行为,税务局给每个区域的不同房子规定了"核定价"

  三、过户指导价在哪里查呢?

  "过户指导价"是有由当地地税部门规定,一般不公布,如果去地税窗口查询,可以查询到大概区间,但没有确切数值,不同地区、甚至不同小区都有对应的指导价格,个人一般很难查到。您可以直接找房产中介询问,或者直接在缴税的税票上体现。

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