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房地产税收筹划案例:企业的房产税如何做好税收筹划

2017-12-12 16:15:00   来源: 会计网

导读:房地产税收筹划案例:企业的房产税如何做好税收筹划。房地产税收筹划案例分析企业的房产税如何做好税收筹划,更多内容请见下文。

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房地产税收筹划案例:企业的房产税如何做好税收筹划

  企业的房产税如何做好税收筹划:

  一、合理选择建厂地址,避免缴纳房产税

  根据《中华人民共和国房产税暂行条例》,房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收;可以看出,农村不属于征收范围,企业在组建选址时考虑到这一点,就会给企业带来巨大的效益。

  1、 避免缴纳房产税;

  2、 可以节省土地购置费;

  3、 不缴纳城镇土地使用税;

  4、 有利于农村城市化进程,劳动力也很廉价。

  二、合理划分房产和其他固定资产

  《中华人民共和国房产税暂行条例》规定,房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定(河南省规定减除率为30%)。房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%。因为只有厂房缴纳房产税,设备部分可免交房产税,所以要将厂房及设备分别形成固定资产,达到节税目的。

  例如某一特大型企业,新建一厂房并安装两条生产线。厂房价值2,000万元,设备价值2,000万元,总价值4,000万元。

  1、如果将厂房及设备共形成一项固定资产,则年纳房产税=4000×(1-30%)×1.2%=33.60万元;

  2、如果将厂房及设备分别形成固定资产,则年纳房产税=2000×(1-30%)×1.2%=16.80万元。

  年可节房产税=33.60-16.80=16.80万元。

  三、仔细区分房屋和非房屋,正确核算房屋原值

  房产税的征税对象是房屋,房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能偶遮风避雨,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物,例如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、砖瓦厂灰窖以及各种油所罐等均不属于房产,不征房产税。

  出租人在签订房产出租合同时,对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明,而达到少缴房产税的目的,比如出租人即出租房屋也出租场地,即出租房屋也出租机器设备,如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的,只要就房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税。

  企业要实事求是的进行价款划分,是正当的税收筹划行为,不存在风险。但是,出租人从少缴房产税的目的出发,刻意提高非房屋出租的价款,压低房屋出租的价款导致少缴房产税的目的。对此,如果出租人房屋租金明显偏低且无正当理由的,地方税务机关可以核定最低租金计税价格,此时,企业必须按照地税机关的最低租金计税价格缴纳房产税。

  四、对外出租房产及场地,合理签订合同,

  《中华人民共和国房产税暂行条例》规定,房产税依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。企业将房屋及场地对外出租,是有税收筹划空间的。租金是计算房产税的计税依据。对外出租房屋及场地的企业能否节税,确定租金大小是关键。因为房产税只对出租房产租金收入征税,出租场地不交房产税。所以要将对外出租房屋及场地分别核算,达到节税目的。

  例如某企业将一分厂对外出租,年租金为100万元。

  如果只开一张发票,则年纳房产税=100×12%=12万元;

  如分别开票,房产年租金为70万元,场地年租金为30万元,则年纳房产税=70×12%=8.4万元。

  年可节房产税=12-8.4=3.6万元。

  五、巧用从价计征与从租计征,找出平衡点

  根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定,房产税有从价计征与从租计征两种方式。这两种方式适用不同的计税依据和税率。从价计征按房产原值一次减除10%至30%后的余值为计税依据,税率1.2%;从租计征以房产租金收入为计税依据,税率12%。两种计征方式的差异,为纳税筹划提供了空间。

  假设某企业的房产原值为A,收取年租金B,那么我们可以有效的选择一个平衡点:

  1、 从价计征应缴房产税A×(1-30%)×1.2%=A×0.84%;

  2、 从租计征则应缴房产税B×12%。

  3、 当B×12%= A×0.84%,亦即B=7%A时,选择从价计征选择从价和从租所负担的房产税一样。如果B>7%A时,选择从价征税,就是非常合算;如果B1.42M时,该筹划方案才可行。

  例如,某物流公司的一处房产位于市区,专门用于对外出租。因该房产建于上世纪60年代,设施陈旧,每年只能收取租金60万元。2010年,该公司准备花500万元对房产进行重新装修改造,预计装修改造后,每年可收取租金200万元。但是,该公司在测算中发现,装修改造前后对比,与租赁收入相关的税收负担也大大加重了。装修改造前后税费负担对比如下(城市维护建设税税率为7%,教育费附加征收率为3%):装修改造前的税费负担情况:

  应缴营业税:60×5%=3万元

  应缴城市维护建设税、教育费附加:3×(7%+3%)=0.3万元

  应缴房产税:60×12%=7.2万元

  合计税费负担为3+0.3+7.2=10.5万元

  装修改造后的税费负担情况:

  应缴营业税:200×5%=10万元

  应缴城市维护建设税、教育费附加:10×(7%+3%)=1万元

  应缴房产税:200×12%=24万元

  合计税费负担为10+1+24=35万元,装修后比装修前增加税费负担35-10.5=24.5万元。

  根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定,房产税由产权所有人缴纳,也就是说,不论是从价计征还是从租计征,其前提是对房产所有人征税,这就给我们了一个筹划空间。

  物流公司可以先将装修改造前的房产出租给关联方A(A可以是个人,如公司股东;也可以是企业,如公司投资的其他公司),并签订一个期限较长的房屋租赁合同(假设为30年),每年收取租金60万元。然后由A出资500万元进行装修改造,并对外转租,假设每年仍然收取租金200万元。按此方案实施后的税费负担测算如下:物流公司应负担的税费仍为10.5万元。

  A应负担营业税10万元,城市维护建设税及教育费附加1万元,A不是房产的产权所有人,不需要缴纳房产税,合计应纳税费11万元。

  物流公司和A的税费负担合计为10.5+11=21.5万元,比筹划前可少负担税费35-21.5=13.5万元。

  很显然,此例中产权所有人是物流公司,A是房产转租人,而不是产权所有人,因此不存在房产税纳税义务。但需要注意的是,本例物流公司将房产出租给A应当按照正常交易价格收取租金,如果物流公司为了降低税收负担,向A收取的租金明显偏低且无正当理由的,主管税务机关有权根据《税收征管法》等相关规定进行调整。如果出租人是准备对拟出租房屋进行翻新、装修改造后重新出租的话,出租人可以先将未改造的房屋先出租给A,然后由A对租入的房产进行装修改造后再转租,这种方案是比较合理合法的,筹划风险很低,值得大家尝试。

  六、用足税收优惠政策

  经财政部批准下列房产免收房产税:

  (1)企业、单位自办的学校、医院(诊所)、幼儿园,托儿所、敬老院使用的房产;

  (2)老年服务机构自用房产;

  (3)地下人防设施的房产。

  大型企业多有上述用房。因此,企业要将以上房产单独核算,用足税收优惠政策,以达节税目的。

房地产税收筹划案例

  房产税是以房屋为征税对象,按照房屋的计税余值或租金收入,向产权所有人征收的一种财产税。本文通过案例对房产税进行纳税筹划,以帮助企业降低纳税负担。

  一、降低房产原值的纳税筹划

  房产是以房屋形态表现的财产。独立于房屋之外的建筑物,如酒窖菜窖、室外游泳池、玻璃暖房、各种油气罐等,则不属于房产。与房屋不可分离的附属设施,属于房产。如果将除厂房、办公用房以外的建筑物建成露天的,并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开,在会计账簿中单独核算,则这部分建筑物的造价不计入房产原值,不缴纳房产税。

  案例1:甲企业位于某市市区,企业除厂房、办公用房外,还包括厂区围墙、烟囱、水塔、变电塔、游泳池、停车场等建筑物,总计工程造价10亿元,除厂房、办公用房外的建筑设施工程造价2亿元。假设当地政府规定的扣除比例为30%。

  方案一:将所有建筑物都作为房产计入房产原值。应纳房产税=100000×(1-30%)×1.2%=840(万元)。

  方案二:将游泳池、停车场等都建成露天的,在会计账簿中单独核算。应纳房产税=(100000-20000)×(1-30%)×1.2%=672(万元)。

  由此可见,方案二比方案一少缴房产税168万元。

  二、降低租金收入的纳税筹划

  房产出租的,房产税采用从租计征方式,以租金收入作为计税依据,按12%税率计征。对于出租方的代收项目收入,应当与实际租金收入分开核算,分开签订合同,从而降低从租计征的计税依据。

  案例2:甲公司拥有一写字楼,配套设施齐全,对外出租。全年租金共3000万元,其中含代收的物业管理费300万元,水电费为500万元。

  方案一:甲公司与承租方签订租赁合同,租金为3000万元。应纳房产税=3000×12%=360(万元)。

  方案二:将各项收入分别由各相关方签订合同,如物业管理费由承租方与物业公司签订合同,水电费按照承租人实际耗用的数量和规定的价格标准结算、代收代缴。应纳房产税=(3000-300-500)×12%=264(万元)。

  由此可见,方案二比方案一少缴房产税96万元。

  三、利用税收优惠政策进行纳税筹划

  房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收,不包括农村。在不影响企业生产经营的情况下,可将企业设立在农村,则可免缴房产税。

  案例3:甲公司欲投资建厂,房产原值为10000万元。现有两种方案可供选择:一是建在市区,当地政府规定的扣除比例为30%;二是建在农村。假设该厂不论建在哪里都不影响企业生产经营。

  方案一:建在市区。应纳房产税=10000×(1-30%)×1.2%=84(万元)。

  方案二:建在农村。免缴房产税。

  由此可见,方案二比方案一少缴房产税84万元。

  四、计征方式选择的纳税筹划

  房产税的计征方式有两种,一是从价计征,二是从租计征。从价计征的房产税,是以房产余值为计税依据,即按房产原值一次减除10%-30%后的余值的1.2%计征。从租计征的房产税,是以房屋出租取得的租金收入为计税依据,税率为12%。企业可以根据实际情况选择计征方式,通过比较两种方式税负的大小,选择税负低的计征方式,以达到节税的目的。

  案例4:甲企业现有5栋闲置库房,房产原值为2000万元,企业经研究提出以下两种利用方案:一是将闲置库房出租收取租赁费,年租金收入为200万元;二是配备保管人员将库房改为仓库,为客户提供仓储服务,收取仓储费,年仓储收入为200万元,但需每年支付给保管人员2万元。当地房产原值的扣除比例为30%。

  方案一:采用出租方案。应纳房产税=200×12%=24(万元);应纳营业税=200×5%=10(万元);应交城建税及教育费附加=10×(7%+3%)=1(万元)。共支出35万元。

  方案二:采用仓储方案。应纳房产税=2000×(1-30%)×1.2%=16.8(万元);应纳营业税=200×5%=10(万元);应交城建税及教育费附加=10×(7%+3%)=1(万元);应支付给保管人员2万元。共支出29.8万元。

  由此可见,方案二比方案一少支出5.2万元。

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