承租人甲公司就某办公楼与出租人乙公司签订了为期 10 年的租赁协议。(1)初始租赁期内的不含税租金为每年 120 万元,所有款项应于每年年初支付;(2)为获得该项租赁,甲公司发生的初始直接费用为 48 万元,其中,39 万元为向该商业办公楼前任租户支付的款项,9 万元为向促成此租赁交易的房地产中介支付的佣金;(3)作为对甲公司的激励,乙公司同意补偿甲公司 9 万元的佣金;(4)甲公司无法确定租赁内含利率,其增量借款利率为每年 8%;其他资料:假设不考虑相关税费影响,(P/A,8%,10)= 6.7101,(P/A,8%,9)= 6.2469。使用权资产的初始成本应当是( )。