土地增值税清算未销售部分怎么处理？

　　如果土地未全部销售，未结算完的部分可以按照工程概算或者预估数向税局申报土地增值税清算吗？

　　答：土地增值税的清算是纳税人向项目所在地税务机关提出清算的申请，进行案头和实地审核。

　　根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)第十条规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，税务机关可以要求纳税人进行土地增值税的清算。

　　第十七条规定，清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算;对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

　　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第六条规定，未结算完的部分，税务机关会按下列方法和顺序核定确认清算收入：

　　(一)按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。

　　(二)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。

　　(三)参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

　　因此，分期开发的项目土地增值税可以分项目清算。没有结算完成的项目，可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，而非按照工程概算或者预估数进行清算。