土地增值税-2026年税务师税法（一）必刷题

　　土地增值税是《税法（一）》第五章内容，学习难度较大，要求考生熟练掌握不同情形下关于土地增值税扣除项目的规定，还需要结合习题多加练习。会计网更新了税务师《税法（一）》土地增值税章节必刷题，快来练习吧！

　　土地增值税单选题

　　下列房地产交易行为中，应当计算缴纳土地增值税的是()。

　　A.政府出让土地使用权

　　B.非营利的慈善组织将合作建造的房屋转让

　　C.房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入

　　D.房地产公司出租高档住宅

登录后查看答案答案：B【解析】选项B，合作建房，对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后转让的，应征收土地增值税。选项A：政府出让土地不在士地增值税的征税范围。选项C：代建房，是指房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为，对房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入性质属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的征税范围。选项D：房地产公司出租高档住宅，没有发生房地产权属的转移，不征收土地增值税。

　　下列业务暂免征收土地增值税的是()。

　　A.高新技术企业将房产赠予科研机构用于建立科研实验室

　　B.将房产赠予关联企业

　　C.村民委员会将国有土地使用权变更到农村集体经济组织名下的

　　D.合作建房建成后分房自用的

登录后查看答案答案：D【解析】选项A、B，需要缴纳土地增值税，没有暂免征收土地增值税的规定；选项C，村民委员会、村民小组按照农村集体产权制度改革要求，将国有土地使用权地上的建筑物及其附着物转移、变更到农村集体经济组织名下的，暂不征收土地增值税，即不属于土地增值税的征收范围，而不是免征土地增值税。

　　2026年5月，某房地产开发公司销售自行开发的房地产30000平方米，取得不含税销售额60 000万元。将5000平方米用于抵顶供应商等值的建筑材料。将1000平方米对外出租，取得不含税租金56万元。该房地产开发公司在计算土地增值税时的应税收入为()万元。

　　A.60 000

　　B.60 056

　　C.70 000

　　D.70 056

登录后查看答案答案：C【解析】用于抵顶供应商等值的建筑材料的5000平方米应视同销售确认收入。对外出租的1000平方米，权属未发生转移，不征收土地增值税，无须确认应税收入。土地增值税的应税收入=60 000+60 000÷30 000×5 000=70 000(万元)

　　某公司销售一幢已经使用过的办公楼，取得不含税收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，支付给房地产评估机构的评估费5万元，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，计算土地增值税时可以扣除的税费为2.5万元。该公司销售该办公楼应缴纳土地增值税()万元。

　　A.27.75

　　B.31.75

　　C.42.50

　　D.47.35

登录后查看答案答案：A【解析】可扣除项目金额=800×50%+2.5+5=407.5(万元)。增值额=500-407.5=92.5(万元)。增值率=92.5÷407.5×100%≈22.70%，适用税率30%。应纳土地增值税=92.5×30%=27.75(万元)。

　　土地增值税多选题

　　下列选项中，在计算土地增值税时属于出售新建房产可据实扣除项目的有()。

　　A.前期工程费

　　B.基础设施费

　　C.支付的土地出让金

　　D.销售房产的广告费用

　　E.三通一平费用

登录后查看答案答案：ABCE【解析】选项A、B、E，属于房地产开发成本，可据实扣除；选项C，属于为取得土地使用权所支付的金额，可据实扣除；选项D，销售房产的广告费用计入销售费用，属于房地产开发费用的范围，应该按照规定的比例计算扣除，不得据实扣除。

　　下列情形中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的有()。

　　A.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续

　　B.房地产开发项目全部竣工、完成销售

　　C.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例未超过85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用

　　D.取得销售(预售)许可证满2年仍未销售完毕的

　　E.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上

登录后查看答案答案：ACE【解析】纳税人符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或比例未超过85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用(选项CE)。(2)取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的(选项D不当选)。(3)纳税人中请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续(选项A)。选项B属于纳税人应当进行土地增值税清算的情形。

　　计算土地增值税时对房地产开发企业代县级政府部门收取的各项费用处理中，下列说法正确的有()。

　　A.代收费用不得从收入中扣除

　　B.计入房价向购买方一并收取，并作为转让收入的，代收费用可以扣除，并作为加计20%扣除的基数

　　C.计入房价向购买方一并收取的，则不作为转让房地产的收入征税

　　D.计入房价向购买方一并收取，则应作为转让房地产所取得的收入计税，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数

　　E.未计入房价中，而是在房价之外单独收取，则不作为转让房地产的收入征税

登录后查看答案答案：DE【解析】对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，可以根据代收费用是否计人房价和是否作为转让收入，确定能否扣除；①如果代收费用计人房价向购买方一并收取，则应作为转让房地产所取得的收入计税。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数；②如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，则不作为转让房地产的收入征税。相应地，在计算增值额时，代收费用就不得在收入中扣除。

备考资料ue_arc_bkzl
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　　土地增值税计算题

　　甲房地产开发公司为地处市区的增值税一般纳税人，其开发的商品房项目业务资料如下：

　　(1)2023年1月，从二级市场取得一宗国有土地使用权，支付地价款20000万元，取得增值税专用发票注明税额1800万元，已按规定缴纳契税600万元。

　　(2)2023年6月，甲公司将上述土地的60%用于开发W商品房。2024年6月，项目竣工，可售建筑面积100 000平方米，包括公共配套2000平方米。

　　(3)甲将其中5000平方米商品房对外出租，根据合同规定，自2025年10月起，租赁期3年，每月不含税租金10万元，当月甲公司按约定收取半年租金，租金合计60万元。

　　(4)截至2025年12月，W项目已售建筑面积80000平方米，取得不含税金额合计80000万元。另将其中6000平方米对外投资，并办理相关产权过户和股权变更手续。

　　(5)W项目发生的房地产开发成本31200万元，包括公共配套设施1200万元。

　　(6)W项目开发过程中发生管理费用1200万元，销售费用1500万元。为建设W项目向银行贷款支付利息合计1100万元，其中在建利息支出1000万元已计入开发成本，竣工后的利息100万元计入财务费用。

　　(7)已知W项目的准予抵扣的进项税额合计为4518万元，其中与转让房地产项目有关的增值税进项税额为4510万元。

　　(8)2025年12月，主管税务机关书面通知甲公司对W项目进行土地增值税清算；其他房地产开发费用准予扣除的比例按税法规定的最高比例，不考虑印花税和地方教育附加；W项目公共配套产权属于全体业主所有。

　　要求：根据上述资料，回答下列问题。

　　(1)W项目至清算时，转让和出租W项目增值税合计金额为()万元。

　　A.7 742.7

　　B.7745.4

　　C.7205.4

　　D.7 202.7

登录后查看答案答案：B【解析】出租部分增值税销项税额=60×9%=5.4(万元)。投资部分应缴纳增值税，转让部分增值税销项税额=80000-80000×(80000+6000)×9%=7 740(万元)。销项税额合计=5.4+7 740=7 745.4(万元)。

　　(2)W项目至清算时，准予扣除的取得土地使用权所支付的金额为()万元。

　　A.10 220

　　B.10921.7

　　C.10 629.6

　　D.10 117.6

登录后查看答案答案：C【解析】商品房销售清算比例=当期已销售的房地产项目建筑面积÷整个房地产项目可售建筑面积=(80 000+6 000)÷100000×100%=86%。取得土地使用权支付金额=(20000+600)×60%×86%=10629.6(万元)。

　　(3)W项目至清算时，房地产开发成本为()万元。

　　A.256 275

　　B.26 832

　　C.25 972

　　D.21 900

登录后查看答案答案：C【解析】土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。房地产开发成本=(31200-1000)×86%=25972(万元)。

　　(4)W项目至清算时，开发费用为()万元。

　　A.2713.00

　　B.2 776.08

　　C.2 808.66

　　D.2 930.08

登录后查看答案答案：B【解析】房地产开发费用=1100×86%+(10629.6+25 972)×5%=2776.08(万元)

　　(5)W项目汇算清缴时应缴纳的土地增值税为()万元。

　　A.13 240.55

　　B.11525.66

　　C.13 221.99

　　D.12 898.66

登录后查看答案答案：A【解析】商品房转让收人=80000÷80000×(80 000+6 000)=86 000(万元)。取得土地使用权支付金额=(20000+600)×60%×86%=10629.6(万元)。房地产开发成本=(31200-1000)×86%=25972(万元)。房地产开发费用=1100×86%+(10629.6+25972)×5%=2776.08(万元)。转让环节可以扣除的税金=(7740-4510)×(7%+3%)=323(万元)。其他扣除项目=(10629.6+25 972)×20%=7320.32(万元)。允许扣除项目金额的合计数=10629.6+25972+2776.08+323+7320.32=47021(万元)。增值额=86 000-47021=38 979(万元)。增值率=38 979÷47 021×100%≈82.90%，适用税率40%，速算扣除系数5%。应纳土地增值税税额=38 979×40%-47021×5%=13 240.55(万元)。

　　(6)关于上述业务的税务处理，下列说法正确的有()。

　　A.清算后销售W项目未转让的房产应按规定进行土地增值税纳税申报

　　B.应于收到清算通知书之日起90日内办理土地增值税清算手续

　　C.土地增值税纳税地点应为W项目所在地

　　D.应委托税务机关指定的中介机构进行土地增值税鉴定审核

　　E.按规定办理本次土地增值税清算补缴的税款应加收滞纳金

登录后查看答案答案：ABC【解析】选项D，纳税人也可以委托中介机构进行土地增值税鉴证审核，其委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核；选项E，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。